Статья
158. Форма сделок
1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой
или нотариальной).
2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается
совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить
сделку.
3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в
случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Статья 159. Устные сделки
1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не
установлена письменная (простая или нотариальная) форма,
может быть совершена устно.
2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться
устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок,
для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой
письменной формы которых влечет их недействительность.
3. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме,
могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону,
иным правовым актам и договору.
Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме
1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением
сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в
десять раз установленный законом минимальный размер оплаты
труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы
сделки.
2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок,
которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены
устно.
Статья
250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных
торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей
собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой
собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных
случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не
приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в
течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права
покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех
месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не
допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при
отчуждении доли по договору мены.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в
долевой
собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть
разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать
выдела своей доли из общего имущества. *252.2)
3. При недостижении
участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела
общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности
вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего
имущества. *252.3)
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без
несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей
собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему
стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику
долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве
собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной
компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками
компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В
случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого
собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему
компенсацию. *252.4.2)
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей
собственник утрачивает право на долю в общем
имуществе.
*252.2) См. п.6 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах,
возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и
определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей
собственности".
6. Уточняя в процессе
подготовки дела к судебному разбирательству предмет и основание иска, определяя
характер спорных правоотношений и закон, которым они регулируются, следует
иметь в виду, что:
а) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть
разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой
собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли
означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого
дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также
означает утрату им права на эту долю в общем имуществе
(ст.252 ГК РФ);
(подпункт в редакции постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 25 октября 1996 года N 10)
б) при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ)
каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения,
исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей
собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть
неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам
долям (абзац в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 25 октября 1996 года N 10).
Абзац исключен - постановление Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 25 октября 1996 года N 10.
Если в пользование сособственника передается помещение большее по
размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных
сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью
помещения, превышающей долю.
Статья 434. Форма договора
1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для
совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена
определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме,
он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом
для договоров данного вида такая форма не требовалась.
2. Договор в письменной форме может быть
заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также
путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной,
телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что
документ исходит от стороны по договору.
3. Письменная форма договора считается соблюденной, если
письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном
пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его
недействительность.
Комментарий к статье 550.
Форма договора продажи недвижимости
1. Коммент. ст. предписывает заключение
договора продажи недвижимости только в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного обеими сторонами. Это означает, что стороны
договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой,
телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В таких случаях
письменная форма договора будет считаться несоблюденной,
что влечет недействительность договора как ничтожного. Столь жесткие
неблагоприятные последствия несоблюдения письменной формы наступают только в
случаях, прямо предусмотренных законом. Для рассматриваемой ситуации
законодатель избрал именно эти последствия, хотя по общему правилу п. 1 ст. 162
ГК несоблюдение письменной формы только лишает стороны права ссылаться в
подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не влечет
недействительности сделки, в подтверждение которой стороны могут приводить
письменные и другие доказательства. Довольно жесткие требования к простой
письменной форме и последствиям ее несоблюдения связаны в данном случае с
несколькими причинами. Во-первых, рассматриваемый договор влечет переход права
собственности на объекты недвижимости, что требует государственной регистрации
(см. коммент. к ст. 551 ГК).
Во-вторых, для некоторых договоров установлено требование регистрации и самого
договора (жилое помещение и предприятие).
2. Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об
изменении его условий, то такое соглашение совершается в той же форме, что и
основной договор, т. е. в форме единого документа, подписанного сторонами. В п.
1 ст. 452 ГК не определяется, подлежит ли государственной регистрации
соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (ст.
558, 560 ГК). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить
к форме договора, тем не менее соглашения об изменении
договора продажи недвижимости должны подчиняться тем же правилам (в том числе и
о регистрации), что и сам договор. Аналогичная позиция ВАС
изложена в п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. N
59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”"
(Вестник ВАС. 2001. N 4).
3. По соглашению сторон договор может быть нотариально
удостоверен. С момента принятия Закона о государственной регистрации
нотариальная форма перестала быть обязательной для договоров продажи
недвижимости, но большинство участников сделок с недвижимостью (чаще всего, с
квартирами) по-прежнему обращаются к услугам нотариусов. Преимуществом
нотариальной формы является возможность грамотного, квалифицированного
оформления отношений участников сделки, разъяснения им значения и последствий
совершаемых действий, проверка дееспособности сторон. Все это уменьшает
вероятность оспаривания в будущем заключенного договора по субъективным
основаниям, связанным с пороками воли. К тому же, нотариус в соответствии со
ст. 17 Основ законодательства о нотариате несет ответственность за совершенное
нотариальное действие всем своим имуществом, если речь идет о нотариусах,
занимающихся частной практикой. Кроме того, ст. 16 Закона о государственной
регистрации предусмотрена упрощенная процедура регистрации прав, вытекающих из
договора, не требующего обязательного нотариального удостоверения, но
нотариально удостоверенного по желанию сторон. В этом случае заявление о
регистрации прав подает одна из сторон договора (см. коммент.
к ст. 551 ГК).
Статья 574. Форма договора дарения
1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому,
может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2
и 3 настоящей статьи.
Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической
передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих
документов.
2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в
письменной форме в случаях, когда:
дарителем является юридическое лицо и
стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты
труда;
договор содержит обещание дарения в будущем.
В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения,
совершенный устно, ничтожен.
3. Договор дарения недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации. *574.3)
Комментарий к статье 574.
Форма договора дарения
1. Правило п. 1 данной статьи соответствует общему положению,
закрепленному п. 2 ст. 159 ГК: любая сделка, исполняемая в
момент ее совершения по общему правилу не требует облечения в письменную
форму (как известно, реальный договор дарения всегда является именно такой
сделкой). Из этого правила непосредственно в законе установлены изъятия,
перечисленные в пп. 2 и 3 коммент.
ст. Соблюдения простой письменной формы требуют все консенсуальные
договоры дарения. Договоры дарения недвижимости, подлежащие государственной
регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации,
должны быть составлены в виде единого документа. Правило, позволяющее
юридическим лицам совершать в устной форме договоры дарения на сумму до 5 МРОТ,
следует рассматривать как дополнительное изъятие из общего порядка,
установленного ст. 161 ГК, в соответствии с которым все сделки юридических лиц
должны совершаться в простой письменной форме.
Способы передачи подаренной вещи практически аналогичны способам
передачи имущества по договору купли-продажи. Нет причин исключать из круга
этих способов и передачу вещи короткой рукой (т. е. путем изменения правового
основания фактического владения, которое уже имеется у одаряемого в наличии), и
передачу с сохранением фактического владения у бывшего собственника.
2. По сравнению с требованиями закона к форме договоров
купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК) нормы гл. 32 ГК не
предусматривают квалификацию незарегистрированного договора дарения жилья как
незаключенного. Следовательно, правовые последствия из такого договора
возникнут немедленно после совершения его в письменной форме, однако для
окончательного достижения цели договора потребуется его регистрация одновременно
с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости.
3. Несоблюдение требования о письменной форме договора дарения
влечет его ничтожность. В случае заключения в устной форме договора об обещании
дарения юридическое значение будет иметь только подтверждение достигнутого
соглашения в будущем посредством совершения реального договора дарения. При
несоблюдении установленной формы договоров дарения недвижимости или договоров с
участием юридических лиц фактическая передача имущества в дар повлечет
приобретение одаряемым права собственности на подаренное лишь после совершения
договора "постфактум" в надлежащей форме либо по давности владения.
4. В соответствии с п. 4 ст. 4 ФЗ "О
государственной пошлине" от 9 декабря 1991 г. в редакции от 31 декабря
1995 г. (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 19) за совершение
нотариальных действий нотариусами или уполномоченными на то должностными лицами
органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских
учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и
дубликатов документов взимается государственная пошлина в следующих размерах:
удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого
имущества, и договоров дарения транспортных средств детям, в том числе усыновленным,
супругу, родителям, родным братьям и сестрам, - 0,5 процента от суммы
договора, но не менее 0,5 МРОТ; другим лицам - 1,5 процента от суммы договора,
но не менее 1 МРОТ; за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит
оценке, - 1,5 процента от суммы договора, но не менее 0,5 МРОТ. Норм,
предписывающих обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения, ГК и
Закон о государственной регистрации не содержат.
5. В соответствии с налоговым законодательством
в случае, когда физические лица принимают в виде дарения жилые дома, квартиры,
дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, автомобили, мотоциклы,
моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства, предметы
антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных
металлов и драгоценных камней и лом таких изделий, паенакопления
в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах,
суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и
других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах
физических лиц, земельные участки, стоимость имущественных и земельных долей
(паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении, подлежит
уплате налог с имущества (см. Инструкцию ГНС РФ от 30 мая 1995 г. N 32 "О
порядке исчисления и уплаты налога с имущества, переходящего в порядке
наследования или дарения" // БНА. 1995. N 9). Налог взимается при
условии выдачи нотариусами или должностными лицами, уполномоченными совершать
нотариальные действия, свидетельств о праве на наследство или удостоверения ими
договоров дарения в случаях, если общая стоимость переходящего в собственность
физического лица имущества превышает на день удостоверения договора дарения 80
МРОТ. Ставки налога определены ст. 11 указанной Инструкции.
6. На зачисление юридическими лицами-резидентами
на свои счета иностранной валюты, получаемой в качестве дара от нерезидентов, а
также на освобождение нерезидентами российских должников от оплаты ими
полученного имущества, включая иностранную валюту, разрешения ЦБР не требуется
(см. указание Банка России от 21 июля 1999 г. "О проведении валютных
операций, связанных с дарением и прощением долга" // Вестник Банка России.
1999. N 7).
 |
 |
