#G0

 

БЛАГО ИЛИ ВРЕД?

[Об обороте земель сельскохозяйственного назначения]

 

 

#M12291 901821169Закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"#S внес существенные изменения в регулирование отношений, складывающихся в процессе оборота сельхозземель. Однако проблемы в нем так и остались.    

 

 

 

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО

 

#M12293 0 901821169 2851210947 2005303019 1390661583 436776661 4294960385 921589429 1852020994 1765733968Закон#S установил преимущественное право субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже и доли в праве общей собственности на земельные угодья сельхозназначения при ее возмездном отчуждении #M12293 1 901821169 84 1577557056 2546191296 1334934456 1259 1852020994 1765733968 148354271(ст.8)#S. С точки зрения регулирования оборота таких земель этот принцип обеспечивает решение нескольких задач:

 

* Во-первых, позволяет государству в лице субъектов РФ или в случаях, установленных законом субъекта, органам местного самоуправления активно или пассивно участвовать на рынке земли и контролировать его.

 

* Во-вторых, вести мониторинг земельного рынка.

 

С другой стороны, норма о соблюдении права преимущественной покупки затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения.

 

Как это выглядит на деле? Согласно #M12293 2 901821169 84 1577557056 2546191296 1334934456 1259 1852020994 1765733968 148354271ст.8 Закона#S извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти.

 

 

 

ПРОДАЖА

 

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. #M12293 0 901821169 2851210947 2005303019 1390661583 436776661 4294960385 921589429 1852020994 1765733968Законом#S упрощена процедура определения местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, а именно: в соответствии со #M12293 1 901821169 24257 904721081 172251867 2557595866 4294967294 404342524 310281931 4294967294ст.13 Закона#S участник долевой собственности обязан уведомить других собственников в письменной форме или опубликовать сообщение в средствах массовой информации (они определяются субъектом РФ). Собственник в объявлении должен указать предполагаемое местоположение, размер компенсации остальным участникам долевой собственности.

 

Если по истечении месяца со дня опубликования никто из сособственников не возразил, то местоположение считается согласованным. Это является основанием для того, чтобы обратиться в земельный орган и выделить долю в натуре. Но если вдруг один из участников общей собственности возражает, то что делать в таком случае желающему определить свой конкретный земельный участок в счет земельной доли? В соответствии с #M12293 2 901821169 2851210947 2005303019 1390661583 436776661 4294960385 921589429 1852020994 1765733968Законом#S должны идти согласительные процедуры, которые устанавливает Правительство РФ (однако на сегодняшний день они не установлены), и если баланс интересов не будет найден, то участник вынужден обращаться только в суд.

 

 

 

КОМПЕНСАЦИЯ

 

Существенным препятствием в осуществлении права собственников земельных долей на выдел земельных участков является обязательность указания в публикации размера компенсации. Это связано с тем, что ее размер определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей. Применение в #M12293 0 901821169 2851210947 2005303019 1390661583 436776661 4294960385 921589429 1852020994 1765733968Законе#S понятия "рыночная стоимость" влечет за собой действие #M12293 1 901713615 2851210947 2005303019 1390661583 436776661 4294960385 3851193861 2428756068 4294967294ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"#S. А это, в свою очередь, предполагает участие лицензированного оценщика.

 

Такая необходимость возникает и при исполнении норм #M12293 2 901821169 81 3446677848 217114040 3101591788 3076847573 2546191296 1334934456 1259ст.5 Закона#S, а именно: если нарушены требования #M12293 3 901821169 79 2384949384 1853649203 2323509361 1853649203 3467636937 691446 691446ст.3#S, #M12293 4 901821169 80 406179787 1543068899 4 196576391 6 2344942478 1722518674 Закона#S и если отсутствуют лица, изъявившие желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения, эти земельный участок и долю должен приобрести субъект РФ (и иные, установленные в #M12293 5 901821169 2851210947 2005303019 1390661583 436776661 4294960385 921589429 1852020994 1765733968Законе#S) по начальной цене предмета торгов при условии, что она не превышает рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности. В случае если установленная собственником начальная цена предмета торгов превышает рыночную стоимость, субъект РФ (и/или установленные в #M12293 6 901821169 2851210947 2005303019 1390661583 436776661 4294960385 921589429 1852020994 1765733968Законе#S лица) приобретает земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок по рыночной собственности.

 

Несмотря на отдельные обозначенные проблемы, #M12293 7 901821169 2851210947 2005303019 1390661583 436776661 4294960385 921589429 1852020994 1765733968Закон#S заложил фундамент, на котором основывается оборот земель сельхозназначения. Задача правоприменителей - выработать механизмы его практической реализации.

 

 

                                       Л.Тарасова,

начальник Управления по работе с филиалами

Учреждения юстиции по госрегистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

на территории Саратовской области