#G0

ПОЛЕЙ В РОССИИ МНОГО. НЕТ ОДНОГО - ПРАВОВОГО

[Об обороте земель сельскохозяйственного назначения]

 

 

Вот уже почти полгода действует #M12291 901821169Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"#S. Впервые в истории России дается правовая основа для рыночных отношений в сфере оборота сельхозугодий. Очевидные подвижки уже есть, но полной ясности не достигнуто. Никуда не уйти от вопроса: какую все-таки цель он преследовал? Создать правовой механизм наиболее эффективного и бережного использования основного богатства страны или предоставить ограниченному кругу лиц без проблем разобрать это богатство?

 

В нашей стране обманутые всякими финансовыми пирамидами вкладчики давно уже не одиноки. Теперь к ним можно отнести и немалое число обманутых владельцев земельных паев.

 

Вот типичная ситуация, рассказанная Татьяной Козулиной, владелицей земельного пая в деревне Самотовино Сергиево-Посадского района. Как только началась реорганизация совхозов, специалисты хозяйств и районное начальство быстро оформили на себя по 40 га земельных угодий (как понимаете, не худших!). Работникам хозяйства свидетельств на подлежащие передаче им земельные доли не выдали.

 

Через некоторое время все эти паи без ведома их владельцев оказались в уставном капитале акционерного общества, в которое был преобразован совхоз, то есть практически перешли в распоряжение менеджеров хозяйства. Крестьяне же даже по суду не могут теперь вернуть себе выделенные им земельные доли.

 

#M12291 901821169Закон "Об обороте земель сельхозназначения"#S не только оставляет без внимания данную ситуацию, но, по сути, позволяет уже на законных основаниях вершить беззаконие. После принятия #M12291 901809128ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"#S и #M12291 901835973постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 года "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства РФ по вопросам земель сельскохозяйственного назначения"#S вся правовая база бесплатного предоставления земельных долей оказалась аннулированной.

 

 

Картонная перегородка для спекуляций

 

Теперь земельную долю значительное число крестьян вынуждены выкупать за свои кровные, а #M12291 901821169Закон "Об обороте земель сельхозназначения"#S эту вопиющую несправедливость не только не исправил, а наоборот, в #M12293 0 901821169 77 804272843 1334934464 1259 1852020994 1765733968 148354271 2420132353ст.10 (п.1)#S прочно закрепил. Ясно, что в данном случае в выигрыше будут те, кто обладает административным ресурсом и финансовыми средствами.

 

Преградой спекуляции землей, теневому обороту должна была бы стать, по замыслу законодателей, так называемая кадастровая стоимость земельных участков, применение которой при взаиморасчетах могло бы в силу ее непомерных размеров отбить охоту у всяких перекупщиков скупать и перепродавать землю.

 

Казалось бы, цифры внушительные. Но только не для разворотливых субъектов, а исключительно для нищих сельских жителей. Кто из них не соблазнится отдать за такие деньги бесполезный для них земельный надел кому угодно? Вот и уплывают эти наделы земельным спекулянтам.

 

 

Инвестициям - надежный заслон

 

О том, что авторов #M12291 901821169Закона "Об обороте земель сельхозназначения"#S меньше всего волновала проблема повышения эффективности использования земель, свидетельствует и ряд положений, по сути, блокирующих рост инвестиций в аграрное землепользование.

 

В крайне невнятной форме сформулировано положение, жестко ограничивающее изменение функционального назначения использования сельскохозяйственных земель. Согласно принятому #M12291 901821169Закону#S такое изменение возможно лишь в тех случаях, когда у государства возникает острая необходимость в строительстве дорог, мелиоративных коммуникаций, расширении границ городской застройки. Какие-либо иные варианты не допускаются.

 

 

Загадки законодателей

 

Неоднозначную оценку вызывает пункт, регламентирующий минимальный размер земельных угодий, находящихся в собственности конкретного лица: семьи или юридического лица.

 

Размер этот должен быть не менее, подчеркиваем, не менее 10% от общей площади сельхозугодий конкретного административно-территориального образования. Если эта норма введена специально для местной администрации, которую обязывают пустить в оборот не менее 10% государственных сельскохозяйственных земель района, то причем здесь минимальная площадь земельных угодий в собственности одного гражданина, семьи или юрлица?

 

Если же эта норма регламентирует максимальный размер собственности одного лица, то почему тогда устанавливается не верхний, а нижний предел, то есть записывается не менее 10% государственных земель данной административной единицы, тогда как следовало бы записать не более 10% соответствующей территории? Если же буквально трактовать данную запись, то получается, что любой желающий может купить все муниципальные сельскохозяйственные земли в одном районе, а при желании - и во всех других районах. Но не менее 10%!

 

И коль речь идет о предельных размерах, то почему регламентируется только минимум и нет ни слова о максимуме?

 

Проблема земельных долей - особая песня. Сегодня все более-менее крупные сельскохозяйственные предприятия оказались в режиме непредсказуемой и хаотичной дестабилизации их целостности. В таких условиях ни одно из них нормально функционировать не может.

 

Все просто: подвесив над каждым коллективным крупнотоварным сельскохозяйственным предприятием дамоклов меч постоянной угрозы разрушения землепользования, мы лишаем эти хозяйства стратегической перспективы, а хозяйствующих субъектов - инициативы, блокируем модернизацию производственного потенциала со всеми вытекающими из этого разрушительными последствиями. Именно эта причина занимает далеко не последнее место в провоцировании экономического кризиса в аграрном секторе, падении ликвидности сельскохозяйственных земель, консервации депрессивного состояния земельного рынка.

 

Таким образом, "виртуальное" деление земельного фонда сельскохозяйственных предприятий на доли существенно затрагивает групповые интересы, ущемляет их, ставит в подчиненное интересам отдельных индивидуумов положение. Обеспечить юридическое основание для разрешения данного острого противоречия и должен был Федеральный закон "Об обороте земель сельхозназначения". Однако данному вопросу в указанном #M12291 901821169Законе#S места не нашлось.

 

Зато его авторы не поскупились на место для удивительной по своей оторванности от реальной действительности нормы, согласно которой выделение земельной доли ее собственнику в натуре должно осуществляться по принципу "За лучшие земли" и выплачивается разница между кадастровой и рыночной стоимостью.

 

 

Ягодки - впереди

 

Во-первых, проку от компенсационных платежей за более качественные земли, полагаем, будет столько же, сколько и от стрижки свиней: "визгу много, а шерсти мало". Вряд ли в каком-либо сельскохозяйственном предприятии лучшие земли будут представлены в больших объемах. Таких земель найдется от силы 10-15 процентов. И поэтому, если даже согласиться с этой юридической нормой, компенсационные платежи c успехом можно заменить дифференциацией нормы площади земельного надела: для лучших земель - меньшая, для худших - большая. Но самым разумным выходом было бы решать эту задачу без волокиты, способом жеребьевки - давно известным в России, опробованным многими поколениями ее граждан и признанным ими самым справедливым. Ведь именно так испокон веков распределялись и перераспределялись в России земли крестьянской общины.

 

Во-вторых, думали ли авторы #M12291 901821169Закона#S о том, как, по какой методике и кто будет определять рыночную стоимость земельных участков в необъятной России, где нормального земельного рынка нет и еще долго не будет не только в какой-либо глубокой провинции, но и в центральных областях?

 

Казалось бы, куда уж "рыночнее" сформулировано в #M12293 0 901821169 82 2424256217 2324538457 4 3468484645 341732478 2822 172251851ст.6 Закона#S положение о том, что при ненадлежащем использовании земли она может быть изъята у его владельца, в том числе и в принудительном порядке. Но что стоит за этим пунктом?

 

Сомнительна сама идея экспроприации земельной собственности, даже если осуществляться она будет по решению суда. Слишком много неопределенного в самом понятии "ненадлежащее использование".

 

Вот и получается, что норма, якобы предназначенная усилить рыночные механизмы конкурентного отбора эффективных хозяйствующих субъектов с помощью административных рычагов, на самом деле позволит активизировать коррупцию, бюрократический произвол, немотивированное выбытие из хозяйственного оборота продуктивных земельных угодий. Именно чиновники получат в свои руки такой "кнут", по сравнению с которым все предшествующие способы поборов с хозяйствующих субъектов покажутся цветочками.

 

 

"Мы наш, мы новый мир построим"

 

Можно и далее множить нелепости анализируемого #M12291 901821169Федерального закона#S, "искалечившие" и либеральную идею, и концепцию регулируемого рынка. Удручающий непрофессионализм и привел к оглушительному провалу в земельном законодательном процессе. Но, думаю, эти люди гораздо умнее того, что они делают.

 

Российское сельскохозяйственное землепользование - очень "лакомый" кусок для не очень щепетильных охотников за общенациональным достоянием.

 

Вот уже и в высоких государственных кабинетах обсуждаются предложения вообще ликвидировать почти все ранее принятые земельные законодательные документы, в том числе и такой принципиальный, как Закон о землеустройстве. Пока эти предложения не проходят. Но где гарантия, что неутомимые господа ходоки завтра не добьются своего? Они ведь народ известный своей пробивной силой.

 

                               

Д.э.н., профессор,

директор НИИ земельных

отношений и землеустройства

В.Беленький

 

 

От редакции

 

"ЭЖ" всецело поддерживает развитие системы гражданских правоотношений во всех сферах экономики, в том числе и в рыночном обороте сельхозугодий. Это верный, но непростой путь. Остался нерешенным ряд специфических проблем. Данный материал, может быть, отражает резкую позицию, однако это не означает "откат" от оборота сельхозугодий. Известно, что совершенных законов нет, и корректировки необходимы. Но до тех пор пока основной субъект этого сегмента гражданского права - крестьянство - не повысит уровень своей правовой грамотности и информированности, при любом законе оно будет оставаться предметом злоупотреблений и спекуляции.

 

В среднем по России кадастровая величина земли установлена в размере чуть более 11 тыс.руб. Самые большие показатели в Краснодарском крае (43, 6 тыс.руб.) и в Московской обл. (33 тыс.руб.). На уровне 20-25 тыс.руб. определена кадастровая стоимость одного гектара сельхозугодий в Белгородской, Воронежской, Ленинградской областях, Ставропольском крае, Республике Адыгея.

 

 

Население, имеющее земельные участки

    

#G0	1997	1998	1999	2000	2001
Личные подсобные хозяйства
Число семей, тыс. в среднем на одну семью, га	16 374 0,36	15 993 0,40	15 500 0,40	15 994 0,39	15 983 0,41
Коллективные и индивидуальные сады
Число семей, тыс. в среднем на одну семью, га	15 066   0,08	14 512   0,09	14 109   0,09	14 863   0,09	14 644   0,09
Коллективные и индивидуальные огороды
Число семей, тыс. в среднем на одну семью, га	6558   0,08	5108   0,09	5134   0,09	5101   0,09	4720   0,10

 

 

Крестьянские (фермерские) хозяйства (на 01.01.2003)

    

#G0	1998	1999	2000	2001	2002	2003
Число зарегистриро- ванных хозяйств, тыс. Площадь предостав- ленных им земельных участков, тыс. га Средний размер земельного участка, га	274,3         13 045     48	270,2         13 845     51	261,1         14 384     55	261,7         15 292     58	265,5         16 525     62	264,0         17 662     67

 

 

Индексы физического объема продукции сельского хозяйства

по категориям хозяйств

(в сопоставимых ценах; 1990 год = 100)

 

#G0Годы	Хозяйства всех категорий	Из них
		сельскохозяйствен- ные организации	хозяйства населения
1995 1997 1998 1999 2000 2001 2002	66,9 64,5 56,0 58,3 62,8 67,5 68,7	48,6 44,7 35,1 37,0 39,4 43,8 44,3	118,9 118,7 112,3 115,6 124,8 128,5 130,0