Не претендуя на описание тонкостей действа, мастером которого является сама жизнь, поговорим сегодня о вечном, о земном. Причем в прямом смысле этого слова.

Сегодня мы вправе выбирать для себя лучшие плодородные земли, которые являются достоянием страны. И не 6-10 соток, а гектары!

В 2003 году был принят федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Земли сельскохозяйственного назначения – это особая категория ландшафтов, в состав которой входят лучшие, плодородные земли, которые являются достоянием страны. Это не просто предмет или товар. Земля – это основа жизни и деятельности человека. Так записано в нашей Конституции. И конечно, земля – один из самых надежных вариантов инвестирования.

Что следует учитывать при вложениях в землю? Во первую очередь то, что согласно Земельному кодексу, земли подразделяются на различные категории (например, промышленные, сельхозземли, земли поселений, земли лесного фонда и т.д.). Каждая категория имеет свои особенности, условия использования и оборота. Земли сельскохозяйственного назначения имеют одно существенное ограничение – запрещается совершать действия, нарушающие плодородие (на то они и сельхозземли).

Не вдаваясь в сложности владения долями или участками, принадлежащими местным властям и государству, остановимся на землях, находящихся в единоличной собственности частного лица.

Для начала стоит убедиться в том, что земля действительно находится в собственности, на что владелец должен иметь соответствующие документы. Любые сделки с недвижимостью в соответствии с законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” требуют подготовки и сбора дополнительного набора документов, важнейшим из которых являются, кадастровый план участка и разрешение правительства Ленинградской области и районной администрации на продажу участка. Дело в том, что властные органы имеют право первоочередного приобретения сельхозугодий. Поэтому придется месяц (по закону) ждать их отказа от покупки (а ведь могут и выкупить!). Кадастровый план – документ, который в соответствии с законом “О государственном земельном кадастре” в едином формате описывает все земли страны” с присвоением уникального кадастрового номера твоему участку, фиксирует его границы и прочие характеристики. Если кадастровый план у продавца готов – можно сэкономить массу времени и денег. Скоростной вариант работы геодезистов обойдется от 10 тысяч рублей и выше за гектар. После чего следует процедура согласования и изготовления самого кадастрового плана с записью характеристик участка в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Остальные документы, как правило (при отсутствии нюансов), собираются быстрее, и только с полным пакетом нотариус зарегистрирует договор о переходе права собственности. Но это еще не все. Право на землю возникает тогда и только тогда, когда в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) органом юстиции будет внесена запись о новом собственнике. Этот же орган выдаст тебе свидетельство о собственности. Непросто? Зато надежно.

В ЕГРП в обязательном порядке фиксируются, в том числе сделки аренды, ипотеки и прочие варианты обременения участков. То есть участок, оформленный в залог третьему лицу, уже не возможно продать к.л. еще.

При выборе следует обратить внимание и на вопрос о разрешенном использовании земельного участка. Построить завод на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или возвести дом в водо-охранной полосе нельзя. Возможности определяются категорией земель и целевым назначением участков. К примеру, на землях сельхозназначения, выделенных для создания крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ), можно построить усадьбу. Московская область установила ограничение в 20% от общей площади участка для построек под фундаментами. Легко подсчитать – на одном гектаре (100х100 м) спокойно разместятся 8 домов периметром 10х10 в пределах ограниченных 20 соток.

Территории личных подсобных хозяйств (ЛПХ) не ограничиваются строгостями закона об обороте сельхозземель. Это нечто среднее между ИЖС и садоводством. Предлагаемые участки здесь, в основном, предлагают по 15-30 соток. На усадебной территории земель ЛПХ также можно строить дом, только без права “прописки”.

В Ленинградской области с апреля 2004 года наконец-то появилась определенность в процедуре перевода категории земель и их целевого назначения. Процесс это нелегкий, но выполнимый. Однако, задумывая перевод участка в категорию ИЖС, надо учесть следующее:

Налог на 1 Га сельхозземель составляет несколько сотен рублей в год, а налог на землю ИЖС – в 10 раз больше. И есть ли необходимость в прописке на всех 10000 кв.м, составляющих гектар?

На сегодняшний день сельхозземли можно купить в 10 раз дешевле, чем ИЖС. Но как только на рынке сельхозугодий ассоциация с трактором в поле сменится на образ роскошной усадьбы, тогда станет непонятно, почему это не престижные территории ИЖС стоят по 1000 долларов за сотку, а плодородная земля 1000 долларов за гектар. С этого момента начнутся увлекательные бега. Но пока еще можно найти приемлемые предложения.

Статья написана по материалам журнала “Яппи” за июль-август 2004.